Talvolta si verifica un utilizzo abusivo dei beni condominiali da parte di taluni condòmini. Casi scolastici di alterazione e occupazione di parti comuni da parte del singolo condomino sono quelli del sottoscala o della cantina del pianerottolo inglobato nella proprietà individuale e sottratti al godimento degli altri condomini, spazi ritenuti all’apparenza di scarsa utilità dal condominio non giustifica la natura abusiva e illecita della condotta del singolo abusivista. L’amministratore è tenuto ad intervenire tempestivamente per far cessare l’abuso, eventualmente anche ricorrendo all’Autorità Giudiziaria, sia per far cessare in via d’urgenza l’illegittimità sia per ottenere il ristoro dei danni eventualmente subiti dalla compagine condominiale.L’amministratore ha una duplice responsabilità, sia civilistica sia penale, e ne risponde personalmente se le dette condotte producono il verificarsi di danni per il condominio o per le persone.L’amministratore è penalmente responsabile per omissione nel caso in cui l’utilizzo abusivo delle parti comuni pregiudichi la sicurezza dello stabile o si verifichino eventi di danno alle persone.Infatti, il condominio se rimane a lungo inerte di fronte all’occupazione abusiva di uno spazio comune corre il rischio che il bene condominiale ( sottoscala, pianerottolo, cantina, etc) venga usucapito dal singolo condomino.
Per alcuni beni come il sottotetto, quando non costituisce pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano e assolve all’esclusiva funzione di isolare i vani del sottostante alloggio o da intercapedine tra terrazzi, non è invece configurabile un possesso idoneo ad usucapirlo , qualificandosi come danno da “lucro cessante”, in assenza del consenso unanime di tutti i partecipanti alla collettività condominiale (Cass. 11184/2017), l’utilizzazione in via esclusiva del bene comune da parte del singolo condomino.